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房地产仍是经济主体土地财政下滑2022年房价走势已明确

时间:2022-03-13 16:44  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:集邦科技:社交是虚拟现实市场发展大头 2021年已经全面结束了,对于2021年的楼市有何种看法?有人说2021年的房地产市场历经夏冬两个季节。 上半年整个市场红红火火,如同夏天30多度的高温一般,杭州、上海、合肥、重庆、北京成交量屡创新高,购房者疯狂地抢

  集邦科技:社交是虚拟现实市场发展大头2021年已经全面结束了,对于2021年的楼市有何种看法?有人说2021年的房地产市场历经“夏冬”两个季节。

  上半年整个市场红红火火,如同夏天30多度的高温一般,杭州、上海、合肥、重庆、北京成交量屡创新高,购房者疯狂地抢房,因为坚信“房价是永远不会下跌”。2022年全国范围内多个重点城市房价出现了大幅度暴涨,2021年开年杭州出现了10万人同时抢房的局面,二手房价格出现倒挂新房价格3.2万元每平米,二手房价格4万元每平米,购买100平米稳稳妥妥超过80万进入口袋,已经抢到房产的人还在沾沾自喜,认为自己的房产本上涨10%、20%、30%甚至是50%,开发商、购房者、投资者,都认为房地产将会重回2016年的“巅峰”。

  下半年房地产市场进入到“冬天”,根据国家统计局数据显示,9月新房成交单价9757元每平米,迎来近77个月,新房价格首次下滑,10月、11月、12月,整体楼市迎来大转变,无论是新房还是二手房,在成交量和成交价这方面都迎来了不同程度的回落,市场也从上半年的普涨变成了补贴,根据公开数据显示12月全国70个中大型城市中,房价回落的城市新房占比8成,二手房占比9成。

  今年22个重点城市实施“集中土拍”,第1轮土拍结果整体数据非常的漂亮,最重要的原因是上半年绝大部分城市的市场都处于良好状态,众多房地产企业觉得房价还能持续的上涨,拿地毫不犹豫,价格屡次刷新,2021年多地频繁出现地王。

  第2轮土拍出来的结果惨不忍睹,流拍率高达32.4%,作为拿地大户的北京和广州土地,流拍率也接近50%,溢价率也限制在15%以内,全国300城住房土地平均溢价率为14.8%。中泰证券研究所数据显示2021年31省份前10个月土地出让金,只有浙江、江苏等8个省份土地出让金呈现增长状态,其他23个省份土地出让金同比下滑,其中包含了云南、新疆、海南、黑龙江等省份下降幅度最高达到50%以上。

  第3次土拍出来的答案也并不是乐观,长春共计推出十二宗土地,成交仅有三宗,剩余九宗无企业报价,土地流拍率达到75%;沈阳第3次土拍,共计推出27宗土地,成交八宗土地,流拍率高达70%。

  2021年全年300座城市土地出让金总额为5.62万亿元,同比下滑9%。

  云南、新疆、黑龙江、蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁13个省份,2021年土地出让金同比下滑高达20%。

  云南整体土地财政收入仅完成年前预算的19%,昆明也出现了78%的下滑,直接拖累了整个省份土地出让金下滑高达70%以上。伴随着国内房地产兴起,云南也做出了自身的特色,依靠自身文旅、养老、旅行等众多项目,吸引了大量的人群来这里居住投资,极度依赖第三产业推动经济增长,2020~2021受到特殊情况的影响,人口流动出现了大幅度限制,第三产业也受到了巨大冲击,结果旅游业不行也影响了土地卖不出去大幅度下降,几乎成为了预料之中事情。

  哈尔滨卖地收入直降一半,哈尔滨是全国第1开启“救市”政策的城市黑龙江,在过去10年时间中,人口流失超过600万人,从一个地方的角度去发展短期看金融中期看土地,长期看人口,如果人口处于持续流出状态,未来整体的经济都会呈现出弱势状态,房地产又有谁来支撑呢?推出的政策包含了降低预售标准人才购房给予2万至10万元的补贴。

  根据第7次人口普查的数据显示,国内的城镇化率为63.89%,人口主要流往长三角、珠三角、京津冀等各大省会城市集中,当然过去我们城镇化率很快是农村到县城也算是城镇化,如今更多的都是由三四线城市流往中心城市发展,太原、昆明、南昌整体跌幅超过60%,华北、西南、中部省会尚且如此,千百个城市依赖土地出让金来支撑。

  国内重点城市土地成交量还算是可观的状态,比如深圳土地一直都处于供不应求,根据数据显示深圳土地开发率高达47%,高于国际标准红线旁边的东莞土地开发率也达到了43%,同样是处于较高的位置,整个珠三角除了肇庆、江门、惠州、广州这4座城市以外,其他城市土地开发率都已经高于30%,随着粤港澳大湾区的建成,未来的土地将会变得更稀缺,土地的成交价也会变得越来越高。

  广州是极度依赖土地带来收入的,虽然受到政策的影响,但是在第1季供地的时候,拿出了非常不错的城市,奠定了全年平均值。根据数据显示除北上广深、成都、武汉、南京、东莞、杭州等城市以外,其他地区土地都面临卖不出去的尴尬局面。

  国家统计局长宁吉喆:“房地产是支柱产业,住房是居民消费”,中国城镇化促进常务委员会郑新立说:“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业,目前我国消费水平与发达国家差距仍较大,房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

  根据数据显示房地产拉动国内上下游100多个行业,其中包含了钢铁、水泥、建筑材料、装修材料、家私电器、纺织等各方面的东西,如果房地产经济衰弱这些重要关联产业也是必然会下降,更关键的是房地产涉及的行业超过2,000万人同时就业,如果房地产价格下滑,就面临着很多人要失业了。

  土地财政收入是地方财政收入的大头,对于“保民生,保工资,保基层运转”是最关键的财政支撑力量之一,根据数据显示土地财政收入占到财政总收入约为40%,极度依赖卖地收入的城市造成重点打击,我们清楚的知道财政收入贡献一系列生活配套如高铁,高速公园、学校、医院等。

  2021年全球出现了大同占全球80%的国家都出现了不同程度的上涨,唯独国内的房价没有出现上涨,在下半年还呈现出向下走的趋势,这归功于政策调控给力,根据数据显示2021年楼市共计调控次数652次,其中包含了三道红线,两道红线,二手房参考指导价,限购、限贷、限价、限售、22层集中供地等。

  不少专家预测2022年楼市走势将会延续2021年下半年的整体状况!各大机构也给出了预测的方向,老百姓也可以作为一定的参考对象,2022年是否合适购买房产?

  易居研究院预测未来几年房价将会呈现出优势状态,整体的房价也由涨转为跌,预计下跌幅度1%。

  社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%,房产销售面积在-1%~-5%,房地产开发增速2%~5%,2022年楼市先是呈现出降温状态,然后拉高,最后走平,房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

  中指研究院预测2022年商品房销售价格会出现结构性上涨2%~3.5%,结构性上涨更多的只是人口聚集的大城市。



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